Compara hipotecas para saber cuál te conviene

23 enero 2023

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Metadescripción: Si estás pensando en comprar una vivienda, debes conocer las formas de comparar hipotecas para elegir la más adecuada a tus necesidades.

Para la mayoría de las personas de ingreso medio, la compra de una propiedad exige de la solicitud de un préstamo hipotecario que permita costear su valor. Sin embargo, puede resultar difícil saber cuál resulta más conveniente. Por eso, un simulador de hipoteca constituye una herramienta muy útil.

¿Qué es una hipoteca y qué tipos existen?

Técnicamente, una hipoteca es un préstamo que se solicita a una entidad financiera utilizando una propiedad como garantía de pago. Se ha extendido el uso de este término para referirnos también a un préstamo hipotecario: la solicitud de un préstamo para la compra de una propiedad.

Bajo esta segunda acepción, puede tratarse de una hipoteca con un interés variable o un interés fijo, que suele cubrir el 80 % del valor total de la tasación del inmueble. Se trata de un instrumento financiero de largo plazo y de gran importancia en el mercado inmobiliario para la mayoría de las operaciones de índole particular.

La hipoteca o préstamo hipotecario se clasifica en función del tipo de interés que se aplica durante la amortización del préstamo. Por lo tanto, esta puede clasificarse en tres categorías:

Hipoteca variable. Se trata de un préstamo en el que el interés asociado a la devolución del dinero se calcula en función de un índice de referencia del sector: por ejemplo, el euríbor del Banco Central Europeo. Según el rendimiento de este indicador, el tipo de interés que pagamos por cada cuota del préstamo puede subir o bajar.
Hipoteca fija. Se trata de un préstamo en el que el interés de asociado a la devolución del dinero se estipula antes de efectivamente aprobarse la hipoteca. Por lo tanto, el interés de cada cuota se conoce anticipadamente y no varía en función de factores externos.
Hipoteca mixta. Este tipo de hipoteca, como su nombre lo indica, incluye una modalidad fija y una variable en distintos lapsos del préstamo. Por lo general, una hipoteca a tipo fijo suele ser más costosa que una a tipo variable, debido a la previsibilidad y estabilidad que conlleva.

Consejos para comparar hipotecas

Determinar cuál es la hipoteca que me resulta más conveniente puede resultar difícil, especialmente si es la primera vez que se solicita una. En efecto, es necesario considerar nuestro perfil financiero, capacidad de pago y las condiciones de contratación del servicio. A continuación, resumimos los distintos factores a tener en cuenta.

Tipo de interés nominal (TIN) y tasa anual equivalente (TAE)

El primer factor a tener en cuenta a la hora de comparar distintas hipotecas es su coste. Por un lado, el tipo de interés nominal o TIN representa la compensación económica percibida por la entidad financiera por el préstamo. Este valor es el que puede resultar fijo, variable o mixto, y se percibe sobre las cuotas mensuales.

Por el otro lado, la tasa anual equivalente o TAE representa el coste anual total por el préstamo. Este incluye todos aquellos intereses (incluye el TIN), comisiones y gastos administrativos asociados a la contratación del préstamo, sin importar de qué tipo se trate. Por lo tanto, resulta fundamental para determinar de manera global cuál será el Cuantía total a devolver.

Requisitos y condiciones de contratación

Si bien el coste es uno de los factores más determinantes a la hora de comparar hipotecas, los requisitos y condiciones de contratación pueden resultar igual de importantes dependiendo de las circunstancias particulares de la persona. Existen ciertas cláusulas de pago que pueden afectar el rendimiento del préstamo, como por ejemplo el coste de refinanciación, las penalidades por impago o el recargo por cancelación anticipada.

Otro tanto puede ocurrir si dispone de requisitos de vinculación —por ejemplo, abrir una cuenta en el banco—, o exige de un aval o garantía, demostrar solvencia o depositar la nómina en el mismo banco, entre otros. Estas condiciones y requisitos pueden encarecer el préstamo a largo plazo, por lo que resulta necesario tenerlas cuenta.

Cuantía disponible

A la hora de elegir una hipoteca, no hay que olvidar su propósito: esta debe permitirnos costear el valor de la casa —o acercarse lo más posible a ello—. Por lo tanto, debemos tener en cuenta la cuantía disponible al que podemos acceder. Este dependerá del ingreso de la persona y su capacidad de pago, pero también si dispone de avales que puedan garantizar la operación.

Por lo general, las hipotecas más comunes permiten costear el 80 % del valor de la propiedad tasada para su uso habitual. Sin embargo, es posible obtener mayor financiación dependiendo de las características financieras de la persona. En estos casos, las condiciones y requisitos suelen resultar más exigentes.

Plazo de devolución y amortización del préstamo

Este factor puede resultar determinante a la hora de solicitar una hipoteca, en tanto se trata de un instrumento financiero de largo plazo. Por lo general, este plazo se calcula en función de la capacidad de pago mensual de la persona y la cantidad solicitada. En este sentido, mientras más corto sea el plazo, mayor será el interés cobrado mensualmente y el coste total del préstamo.

Sin embargo, esto no necesariamente quiere decir que sea más o menos conveniente: en función de las circunstancias y situación económica de la persona, en algunos casos puede resultar más conveniente una cuota más alta cuando se dispone de un ingreso que lo permita para reducir el coste total del préstamo —y viceversa—.

Comisiones y gastos asociados

Otro factor a tener en cuenta son las comisiones que pueden cobrarse sobre la operación y los distintos gastos administrativos y de mantenimiento que puedan resultar de su tramitación. En el primer caso, la entidad puede cobrar comisiones por formalizar la hipoteca o por cambiarla de banco, entre otros, lo que puede terminar afectando la conveniencia del préstamo.

En el caso de los gastos administrativos y de mantenimiento, suele tratarse de tarifas fijas originadas de tareas de gestión como la refinanciación, las imputaciones por pagos adelantados o los gastos notariales y fiscales de la firma del contrato. En su conjunto, este tipo de gastos asociados al préstamo pueden constituir un coste extra que puede resultar significativo.

Simulador de hipotecas

Finalmente, como todo lo anterior puede resultar difícil de comprender y mucho más difícil de comparar entre distintas hipotecas, el simulador de hipotecas es una de las mejores opciones para conocer de manera integral las características de una determinada hipoteca y sus condiciones de contratación de manera transparente.

En efecto, esta herramienta online y gratuita que permite estimar los costes y la cuota mensual de un préstamo hipotecario en función del importe a solicitar y la capacidad de pago de la persona. Gracias a ello, a partir del importe necesario se determinan el plazo de devolución del préstamo y también el tipo de interés asociado a él.